Spotřebitelský úvěr

Tedy neúčelový úvěr určený především k financování spotřebního zboží. Banka skrze tento úvěr poskytne klientovi finance, které mohou být následně použity na cokoliv klient chce. Není nutné dokládat do čeho byly finance z úvěru investovány a ani není třeba žádná zástava nemovitého případně movitého majetku. Splatnost spotřebiteslkých úvěrů lze nastavit individuálně dle přání klienta (maximální doba splatnosti je obvykle do 10 let, ale nejčastěji se pohybuje kolem 5 let). S délkou splatnosti je spojena výše splátky, ale také výše úroku. Čím delší splatnost, tím nižší splátka, ale vyšší úrok a tedy i vyšší přeplatek, který při doplacení klient celkem zaplatí.

Maximální výše by měla být ideálně do 200 000,- a to hlavně z důvodu vysokých úroků, které tyto úvěry zatěžují.

Banky, které nabízejí jedny z nejvýhodnějších spotřebitelských úvěru jsou například UniCredit bank, a.s., Equa bank, a.s. případně Sberbank, a.s., z čehož dvě posledně jmenované banky umožňují úvěr vyřídit online. Tedy poradce může u klienta (má-li možnost internetového připojení) namodelovat, ale hlavně nechat úvěr schválit během několika minut, aniž by klient musel kamkoliv chodit.

Určitým "hybridem" tohoto typu úvěru jsou kreditní karty a povolené kontokorenty / debety, kdy je schválena výše úvěru a ten je klientovi poskytnut buďto formou nové karty, na které má klient finance k dipozici a v případě kontokorentu je úvěr reprezentován možností "jít na svém účtu do mínusu". Tyto "hybridy" umožňují dokonce úvěr po jeho doplacení použít i opakovaně. Nicméně nevýhodou tohoto typu půjčky je ještě vyšší úrok, než-li u "standardního" spotřebitelského úvěru.

Hypoteční úvěr

Oproti spotřebitelskému úvěru se jedná o účelový úvěr používaný k nákupu nemovitého majetku. Aby mohl být hypoteční úvěr schválen a následně načerpán, je vždy nutná zástava nemovitosti, ať už té, která je předmětem úvěru a nebo jiné. Hypoteční úvěr lze použít k nákupu jak nemovitosti určené pro vlastní bydlení (byt, rodinný dům), tak také rekreačního objektu a stavebního pozemku. Dále je možné využít jej k výstavbě nemovitosti (ať už byt, rodinný dům nebo rekreační objekt), ale také k její rekonstrukci. Splatnost hypotečního úvěru je možné nastavit na skutečně dlouhou dobu (obvykle maximálně 30 let, ale existují i hypoteční úvěry umožňující splatnost dokonce 40 let), takže splátka je i v případě vypůjčení vysoké částky relativně nízká.

Obdobně jako u spotřebitelského úvěru, je i zde, výše úroku (lépe řečeno nákladovost ve formě přeplatku) do jisté míry závislá na době splatnosti, čím delší doba splácení, tím vyšší přeplatek na konci. Dalším důležitým faktorem rozhodujícím o úrokové sazbě je poměr výše úvěru vůči hodnotě zástavy (pro tento účel se používá zkratka LTV, nebo-li Loan To Value) a čím je tento, procenty vyjádřený poměr nižší, tím nižší je i úroková sazba. Většinou posledním faktorem ovlivňujícím úrokovou sazbu je tzv. fixační období, po které banka klientovi garantuje výši schválené úrokové sazby, ale na druhou stranu v průběhu tohoto období nenechá klienta úvěr bez sankci doplatit (z toho vyplývá, že čím delší fixace, tím z pravidla vyšší úrok).

Z výše uvedeného tedy logicky vyplývá, že nejvyšší úroková sazba bude nastavena u hypotéky, kde je LTV 100% (tedy výše půjčované částky je rovna hodnotě zástavy). Tzv. 100% hypotéku ovšem neposkytují všechny banky všem klientů, ve valné většině případu je zde hodně omezení (záleží na dané bance a její konkrétní nabídce v době žádosti o úvěr). Dalším důležitým faktem v případě 100% hypotéky je to, že banka půjčí klientovi maximálně 100% znalcem dané banky odhadnuté ceny, nikoliv 100% kupní ceny, která bývá dost často vyšší než uvedený odhad a tím pádem si zbytek ceny musí sehnat klient jinak, případně použít ještě další zástavu.

Hypoteční úvěry mají význam OD výše 500 000 Kč. Na nižší částku lze efektivněji použít úvěr ze stavebního spoření (viz níže).

Hypoteční úvěr jsou schopny poskytnout všechny banky, pouze se liší jejich konkrétní nabídka. Velmi zajímavě nastavenou hypotéku dokáže nabídnout například UniCredit bank, a.s., Česká spořitelna, a.s., Sberbank, a.s. případně Equa bank, a.s. Jedním z velmi důležitých "hráčů" na trhu v oblasti hypoték je i Hypoteční banka, a.s., která se přímo na hypotéky specializuje, tato banka umožňuje asi úplně největší variabilitu a záměr hypotéky a její schvalovací proces patří mezi jedny z "nejbenevolentnějších", naproti tomu ve většině případů není schopna konkurovat výše uvedeným bankám cenou.

Obdobně jako u spotřebitelských úvěrů existuje "hybrid" i na poli hypoték. Jedná se o tzv. Americkou hypotéku. Tento druh úvěru je neúčelový (podobně jako spotřebitelský úvěr), ale je vyžadována zástava nemovitisti, zde ovšem NENÍ možné očekávat variantu 100% americké hypotéky, tu žádná banka neschválí.

Úvěr ze stavebního spoření

Do této sekce spadají tři nejčastější úvěry, konkrétně překlenovací úvěr (někdy také meziúvěr); řádný úvěr a úvěr ze stavebního spoření BEZ zástavy.

Překlenovací úvěr poskytne stavební spořitelna klientovi, který na své smlouvě stavebního spoření nemá naspořen dostatek financí umožňující poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Konkrétně se jedná o 40% z celkové půjčované částky. Překlenovací úvěr s sebou nese splácení pouze úroků z vypůjčené částky (tedy žádná jistina se nesplácí a dluh tedy neklesá). Vedle těchto úroků si klient "dospořuje" na své smlouvě stavebního spoření a to tak dlouho, dokud se mu nepodaří dosáhnout zmíněných 40% z výše úvěru (do tohoto spoření se počítají jak vlastní vklady klienta, tak i státní podpora a zhodnocení). Teprve potom se překlenovací úvěr "překlopí" do tzv. řádného úvěru, přičemž se rovnou naspořených 40% použije na snížení dlužné částky a následně začne klasické anuitní splácení úvěru (tedy jak úroky, tak i jistina).

U výše uvedených úvěru je nezbytná zástava nemovitosti (stejně jako u hypotečního úvěru), není zde ovšem zpravidla žádné fixační období a doba splatnosti se dá nastavit obvykle maximálně na 28 let. Úroková sazba je u překlenovacího úvěru vyšší než u řádného úvěru, ale stejně tak je i vyšší, (a to výrazně) než u klasického hypotečního úvěru (dokonce i v případě řádného úvěru je úroková sazba stále vyšší, než jakou lze získat v současné době u hypotéky).

Z výše uvedeného plyne, že tento typ úvěru není zajímavý pro financování koupě nemovitosti nebo na financování její výstavby, maximálně tak na rekonstrukci. Hlavním důvodem je skutečně vysoký přeplatek, který vznikne právě kvůli překlenovacímu úvěru při financování dražšího záměru. Obecně lze říci, že DO 500 000 Kč se překlenovací a následně řádný úvěr může vyplatit; u výše OD 500 000 Kč DO 1 000 000 Kč už záleží, kolik bylo před realizací úvěru naspořeno na stavebním spoření (pokud nic nebo minimální částka do 100 000 Kč, potom už se tento druh úvěru nevyplatí); a NAD 1 000 000 Kč se výrazně více vyplatí financování skrze klasický hypoteční úvěr.

Posledním z jmenovaných úvěrů je úvěr ze stavebního spoření bez zástavy. Tento typ úvěru je sice opět účelový, (konkrétně pro účely vlastního bydlení) ale má velikou výhodu, že není vyžadována zástava nemovitosti. Obvyklá maximální výše tohoto úvěru, tak aby ještě splňoval výše uvedená specifika, je 400 000 Kč (teoreticky je možné poskytnout tento úvěr až do 800 000 Kč, ale v této výši na něj nedosáhne každý a navíc už obsahuje nemálo doplňujících požadavků). Tento úvěr je ideální pro financování rekonstrukce a to třeba i rekonstrukce již zastavené nemovitosti a nebo rekonstrukce v takové výši, kdy by byla zástava neefektivní. (např. rekonstrukce za 200 000 Kč rodinného domu, jehož hodnota jsou 3 000 000 Kč, tedy zástava by byla 15 krát vyšší, než jaký by byl požadován úvěr).

Jeho dalším využitím je "dofinacování" hypotéky a to například v tom případě, kdy vyjde nižší odhad, než je kupní cena nemovitosti a klient nemá vlastní finance na doplacení tohoto rozdílu. Nebo když chce klient snížit LTV a opět nemá dostatek vlastních prostředků nebo jinou zástavu, případně jinou zástavu nechce použít. Pro tyto případy je právě tento typ úvěru ideální.

Fixace se podobně jako u překlenovacího a řádného úvěru ze stavebního spoření obvykle nesjednává a maximální doba splatnosti bývá obvykle 18 let. (s tím, že na splatnost 8 let se dost často vztahují různé akce stavebních spořitelen, které snižují úrokovou sazbu).

Úroková sazba a RPSN

Definice: úrok je peněžitá odměna za půjčení peněz. U bank bývá úroková sazba roční s označením p.a. (per annum = ročně). Je možné se setka i se zkratkami p.m. (per mensem = měsíčně), p.d. (per dies = denně), p.s. (per semestrum = pololetně) a případně p.q. (per quartale = čtvrtletně). S těmito typy úrokových sazeb se u klasických úvěrů od bank člověk nesetká, bohužel dost často bývají sjednávány u půjček přes "lichváře". Je velmi důležité mít jistotu, že při uzavírání úvěru klient podepisuje v podmínkách roční úročení, nikoliv kratší, jelikož tím by se vystavil velmi vysokému přeplatku.

Z úrokové sazby lze vypočítat, jak vysoký bude přeplatek daného úvěru a to za použití relativně jednoduchého vzorce: přeplatek = (jistina x úroková sazba x čas) / 100. Tedy v případě úvěru na 1 000 000 Kč s roční úrokovou sazbou 3% a splatností 30 let bude výpočet vypadat následovně: (1 000 000 x 3 x 30) / 100 = 900 000, z čehož plyne, že při vypůjčení si jednoho milionu korun, při dodržení splatnosti 30 let s úrokovou sazbou 3% p.a., pak bude celkový přeplatek 900 000 Kč.

Druhým důležitým údajem rozhodujícím o tom, jak moc drahý nebo levný je daný úvěr, je zkratka RPSN. Roční Procentní Sazba Nákladů udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. Poskytovatel úvěru je v Česku povinen ze zákona od 01.01.2002 uvádět u své nabídky i RPSN (omezení této povinnosti je v případě úvěrů POD 5000 Kč, dále NAD 1 880 000 Kč a u hypoték). Pokud poskytovatel tuto zákonnou povinnost nesplní, je jím poskytnutý úvěr automaticky úročen diskontní sazbou ČNB (která je pro klienta z pravidla výhodnější).

Vzorec pro výpočet RPSN je oproti vzorci pro výpočet přeplatku čistě jen na základě úrokové sazby poměrně hodně složitý. Pro zjednodušení se dá říci, že pokud vezme klient na jedné straně výši úvěru a na druhé straně VEŠKERÉ náklady s tímto úvěrem spojené (tedy např. poplatek za sjednání úvěru; poplatek za vedení úvěrového účtu; výši přeplatku úvěru za jeden rok atd.) potom poměr mezi těmito dvěma čísly vyjádřený v procentech bude odpovídat hodnotě RPSN.

Podmínky poskytnutí úvěru

Hlavní dvě podmínky pro poskytnutí úvěrového produku je dostatečná bonita klienta (=klient musí mít dostatečný doložitelný příjem) a "čisté" registry BRKI a NRKI (=Bankovní Registr Klientských Informací a Nebankovní Registr Klientských Informací). Další podmínky už závisí na daném konkrétním úvěru (např. v případě hypotéky odpovídající zástava).

Nepsaným pravidlem u úvěrování skrze banku je, že 50% klientova doložitelného příjmu musí dostačovat na splátky VŠECH stávajících úvěru (a to včetně kreditních karet a kontokorentů i kdyby nebyly klientem využívány, v takovém případě bude banka jako splátku počítat 5% z kreditního limitu u karty respektive z výše kontokorentu) a splátku nového úvěru, o který klient žádá.

Negativní záznam v registrech u daného klienta je ve většině případů automaticky "stopkou" v dalším schvalování úvěru. Záleží jak závažný bude tento záznam pro danou banku. Obecně lze říci, že pokud bude u klienta v registrech např. záznam, že se jednou opozdil o pár dní se splátkou nějakého úvěru, nebude na to brát schvalující banka až takový zřetel. Ale pokud bude u klienta např. několika měsíční neuhrazení splátky u nějakého stávajícího úvěru, tak velmi pravděpodobně banka nový úvěr neposkytne.

Dalšími obvyklými podmínkami je příjem klienta podléhající danění dle zákona o daních z příjmu v ČR; minimálně přechodný pobyt (např. v případě hypotéky) respektive trvalý pobyt (např. v případě spotřebitelského úvěru); jako základní příjem je bankami akceptován příjem z HPP respektive z podnikání, tedy příjmy z brigády, DPP či DPČ nejsou akceptovány; mezi použitelné doplňkové příjmy se dá použít příjem z pronájmu (doložitelný), rodičovský příspěvek, diety případně důchod, tyto doplňkové příjmy ovšem většina bank akceptuje pouze z 50% a MUSÍ vedle nich v žádosti figurovat i některý ze základních příjmů.

Ke schválení úvěru se obvykle dokládá potvrzení příjmu na formuláři dané banky (nebo kopie daňového přiznání v případě podnikatele); žádost o úvěr; kopie dvou dokladů totožnosti; účel úvěru (jedná-li se o účelový úvěr). Doba schválení a následného načerpání úvěru se obvykle pohybuje v rozmezí 24 hodin až jeden týden v případě spotřebitelských úvěrů a zhruba měsíc až tři měsíce v případě hypotečního úvěru. Tyto doby jsou nicméně pouze orientační, jelikož každý klient a úvěr se posuzuje individuálně a mohou nastat situace, které schvalovací proces protáhnou.

Proto je nejlepší využít služeb poradce, který s vyřízením úvěru klientovi pomůže.